가등기의 역할은 권리변동이 아니라 청구권의 순위를 미리 보전하는 것

가등기는 부동산에 관한 권리를 설정·이전·변경·소멸시키려는 청구권을 미리 보전하는 예비적 등기예요. 가등기만으로 소유권이 넘어가지는 않고, 나중에 본등기를 마쳐야 권리변동이 생겨요.

다만 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따라 정해져요.

가등기가 보전하는 것은 무엇인가요?

등기할 수 있는 권리에 관한 청구권을 미리 등기부에 표시해 두는 것이 가등기의 기본 역할이에요. 소유권 이전을 청구할 권리뿐 아니라, 다른 등기 가능한 권리의 설정·변경·소멸을 청구할 권리도 대상이 될 수 있어요.

이 청구권이 이미 확정되어 있어야만 가등기할 수 있는 것은 아니에요. 일정한 시점이 오거나 조건이 충족되어야 발생하는 청구권, 장래에 확정될 청구권도 가등기 대상이 될 수 있어요.

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순위와 권리변동 시점은 달라요

가등기 뒤에 본등기를 하면 본등기는 가등기가 정해 둔 순위에 따라요.

그렇다고 권리변동이 가등기한 때 이미 일어난다는 뜻은 아니에요.

권리 자체의 변동은 본등기를 마쳐야 생겨요.

따라서 가등기의 순위 보전과 소유권 이전을 같은 효력으로 이해하지 않는 것이 중요해요.

예를 들어 매매예약에 따라 나중에 소유권이전 청구권이 생기도록 정한 경우, 그 청구권을 보전하기 위해 가등기할 수 있어요. 이때 가등기는 청구권의 순위를 미리 보전하는 역할을 하고, 소유권 이전은 이후 본등기를 마쳐야 이루어져요.

자주 묻는 질문

가등기를 마치면 소유자가 되나요?

아니에요.

가등기 자체는 청구권을 보전하는 예비적 등기라서 소유권 이전을 발생시키지 않아요. 소유권을 비롯한 권리변동은 본등기를 마쳐야 생겨요.

본등기의 순위는 언제 정해지나요?

가등기에 기초해 본등기를 마치면 그 순위는 가등기의 순위를 따라요. 순위가 가등기를 기준으로 정해지는 것과 권리변동이 일어나는 시점은 구별해야 해요.

권리변동은 본등기를 마친 때 이루어져요.